עורך דין מקרקעין (נדלן) למכירה, קניה וליווי בעסקאות מקרקעין

מיהו עורך דין מקרקעין?

עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין מייצג ומלווה רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מקרקעין ונדלן שונות.

עסקת מקרקעין הנה אחת מהפעולות המשמעותיות בחיי אדם הן מהפן הרגשי משפחתי והן מהפן הכלכלי ומשפטי.

תפקידו של עורך הדין ללוות את הלקוח החל משלב הבדיקה המקדמית, הכנת החוזה ועד לרישומה הסופי
של העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, חברה מנהלת ומאכלסת
ובמנהל האזרחי (ביחס לשטחי יהודה ושומרון).

עורך דין עריכת חוזים והסכמים במקרקעין

סוגי החוזים אותם עורך ומנסח עורך דין המקרקעין הינם רבים ומגוונים: קנייה ומכירה של דירות פרטיות,
מכירת מגרשים, ייצוג קבלנים, ייצוג רוכשים בעסקת רכישת דירה חדשה מקבלן,
עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, אדמות חקלאיות, נחלות חקלאיות,
משקים, שיפוץ נכסי מקרקעין, השבחת נכסי מקרקעין ועוד.

בדיקת עסקת מקרקעין

חלק מהותי וחשוב בתפקיד עורך דין המקרקעין הינו בדיקה מקיפה של הנכס בו או לגביו מעוניינים
לבצע פעולה או עסקה.

עורך הדין ידאג לביצוע הבדיקות הנדרשות ואת כלל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לעסקה.

יש לבדוק, בין היתר, את זהות הצדדים לעסקה, את בעלי הזכויות הקנייניות הרשומות,
הערות אזהרה, עיקולים, שעבודים, משכנתאות, משכונות, חברה משכנת, חברה מנהלת, רשות מקרקעי ישראל,
רשויות מקומיות, הליכים משפטיים, צווי פינוי, תשריטים, צווי הריסה וכמובן בדיקות פיננסיות, מיסים והיטלים.

עורך דין מיסוי מקרקעין

אחד הנושאים החשובים בתחום המקרקעין הינו היבטי המיסוי נחלים בעסקה.

על עורך הדין לבצע בדיקה וחישוב של מיסוי המקרקעין הצפוי לעסקה: חישוב מס רכישה (מס עקיף המוטל על הרוכש),
חישוב מס שבח (מס ישיר הנוצר מהרווח על המכירה המחושב מעת הקניה ועד המכירה), חישוב היטל השבחה
(השבח שנוצר עקב אירוע המעלה את שווי המקרקעין כגון אישור תוכנית תב"ע המגדילה את זכויות הבניה)
וכמובן בדיקת היתכנות לקבלת הקלות ו/או פטורים.  

החוק מבדיל, הן לצרכי מס רכישה והן לצרכי מס שבח בין מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים לבין
מכירת זכויות במקרקעין בנכסים אחרים כגון קרקע / מגרש, חנות, מחסן ועוד.

עורך דין עריכת חוזה מכירת דירה

תפקיד מרכזי של עורך דין מקרקעין במכירת דירה הוא להגן על הלקוח ולוודא שיקבל את
מלוא זכויותיו מהעסקה ויממשן ב"אפס תקלות".

עורך הדין יערוך וינסח הסכם במסגרת עסקת המכר לרבות הסכמי מכר קבלן,
הסכמים פרטיים, העברות ללא תמורה / עסקאות מתנה ועוד.

עורך הדין יבצע את הבדיקות המקדמיות, אם יש צורך ינהל מו"מ מול הקונים, יכין חוזה המסדיר
את מכירת הזכויות מהמוכר לקונה, יוודא כי ההסכם יכלול הגדרה שלמה ומדויקת של הדירה וידאג
להצהרות מפורטות של הצדדים ביחס למצבה התכנוני, המשפטי והפיזי של הדירה.

עורך הדין יסדיר מתווה תשלומים, מנגנוני אכיפה, בטוחות, סנקציות וסעדים וכן ידאג כי כל המסמכים נחתמו כראוי,
התשלום עבור הדירה התקבל והדירה עברה לידי הקונים בפועל וכן בפן הרישומי של העברת הזכויות. 

עורך דין עריכת הסכם רכישת דירה

עורך הדין יערוך בדיקות מקדימות עבור הלקוח, וינסח הסכם קניית דירה לרבות מקבלן והסכמים פרטיים.

עורך הדין יכלול בחוזה את הצהרות הצדדים לגבי הזכויות בדירה, פירוט מהות העסקה,
התמורה ומתווה תשלומים, הפרות ותרופות להסכם וכן ידאג לניהול הפעולות מול הגופים
הבירוקרטיים השונים וידאג לרישום הערת אזהרה, טיפול בסילוק משכנתא, טיפול במחיקת שעבודים,
מחיקת הערות אזהרה ודמות וכן רישום סופי של הנכס.

הסדרי רקע וביצוע רישומים של זכויות במקרקעין

עורך הדין יטפל בהליך רישום הזכויות, הליכי פרצלציה, הסכמי פיתוח, הליכי תכנון ובניה,
חריגות בניה, בקבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה וכן תביעות לפינוי מושכר.

הליכים אלו מתנהלים מול רשם המקרקעין, רשות מנהל מרקעי ישראל, חברה משכנת,
ועדות מקומיות לתכנון ובניה, רשויות מקומיות, ועדות ערר, המפקח על הבתים המשותפים ועוד

עורך דין שיתוף במקרקעין

עורך הדין יערוך הסכמי שיתוף במקרקעין התואמים את צרכי הלקוח ובהם יוסדר ניהול המקרקעין המשותפים,
השימוש בהם, הזכויות והחובות של כל שותף להסכם וכן יצירת הגנה משפטית לכל שותף הכולל מנגנון פירוק.

עורך הדין ירשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין.

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין

עורך הדין יפעל לפי מנגנון הפירוק שנקבע בהסכם השותפות ובכפוף לדין, במידה והסכם זה לא קיים יכין
עורך הדין הסכם פירוק וייצג בתביעת הפירוק את הלקוח.

לעיתים ילווה עורך דין המקרקעין הליכים בתחום דיני המשפחה בעיקר הליכי גירושין בהם הצדדים אינם משתפים פעולה
ואף יוכל לשמש בעת הצורך ככונס נכסים לדאוג לממכר הדירה ולחלוקת הרכוש בין הצדדים

ייצוג מול רשויות רישום המקרקעין

עורך הדין ייצג וילווה עסקאות הקשורות במשרדי רישום המקרקעין (טאבו), רשות מרקעי ישראל, קרן קיימת לישראל,
חברות משכנות, הממונה על הרכוש הממשלתי הנטוש, רישום בתים משותפים, רשויות מקומיות וועדות תכנון ובניה ועוד.

פטור ממס שבח

מס שבח הינו מס ישיר הנוצר על הרווח מהמכירה, קרי, הסכום שבו עולה שווי המכירה
על יתרת שווי הרכישה המתואם.

לחישוב השבח אנו נדרשים לחמישה פרמטרים עיקריים: שווי מכירה (התמורה),
יום המכירה, שווי הרכישה, יום הרכישה וניכויים.

מכירת דירת מגורים מזכה עשויה בתנאים מסוימים לקבל פטור מלא ממס השבח,
פטור חלקי או להיות מחויבת בשיעור מס של 25%.

מכירת זכות במקרקעין אחרת תחויב במס בשיעור מס מלא העשוי להגיע לכ – 40% כאשר מדובר ביחיד.

אישור נוטריון בעסקאות מקרקעין

עורך הדין יפנה את הלקוח במידת הצורך לאימות חתימה נוטריוני על ייפויי כוח במקרקעין לטובת בנק למשכנתאות,
ייפוי כוח בלתי חוזר וכן אימות נוטריוני לרישום למוסדות ולרשויות הדורשים זאת

עורך דין ליטיגציה במקרקעין

ייצוג וניהול תיקי מקרקעין בבית המשפט ובפני המפקחים על רישום המקרקעין. ליטיגציה במקרקעי
ן נוגעת בעיקר בהפרות חוזה במקרקעין.

תביעות בעלות במקרקעין, תביעות חזקה במקרקעין, ייצוג בתביעות לאכיפת חוזה או לביטול חוזה במקרקעין,
תביעות פיצויים בגין הפרות חוזה במקרקעין, ייצוג בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין,
ייצוג בתביעות ליקויי בניה, פינוי פולשים ועוד. 

עורך דין פרצלציה

בדרך זו הקרקע תוסדר בצורה חוקית.

עורך הדין יבדוק את תכנית הקרקע ויכין היתכנות רישום אם נדרש, עם פירוט הסוגיות המשפטיות
העלולות לנבוע מהליך הרישום.

ההליך עצמו הינו מורכב, אורך זמן רב ודורש עבודה עם מספר בעלי מקצוע וכן עם רשויות
התכנון והבניה ורשות מקרקעי ישראל.

איך לבחור עורך דין מקרקעין?

תפקיד עורך דין מקרקעין הוא לייצג אך ורק את האינטרס של הלקוח שלו, בכפוף לחובות החוקיות והאתיות החלות עליו.

עליו לבחון ולבדוק את העסקה בדקדקנות, לבדוק את המסמכים המשפטיים, מסמכי התכנון, מסמכי הקניין,
לסייע במשא ומתן ולדאוג לחתימת ההסכם ורישומו.

רכישה או מכירה של מקרקעין איננה פעולה משפית פשוטה, דיני המקרקעין הינם מורכבים וסבוכים ומשתנים
באופן תדיר אשר מערבת לעיתים צדדים רבים נוספים ולכן קיימת חשיבות רבה בבחירה של עורך דין שזהו תחום התמחותו.

עורך דין מקרקעין בעל ניסיון המעודכן ומתמקצע תדיר בתחום דיני המקרקעין וכמובן מותאם לנכס
אשר הלקוח מבקש לבצע בו פעולות.

שכר טרחה של עורך דין מקרקעין

שכר טרחת עורך הדין נקבע על פי מגוון פרמטרים אשר משפיעים על התמחור כגון: זהות אופי ותכונות הנכס,
שווי הנכס והעסקה, מורכבות הליך הרכישה או המכירה, נכסי צוואות, מתנות, נסח טאבו ועוד.