עורך דין נחלות, משקים חקלאיים ומושבים

מהו עורך דין נחלות ומשקים חקלאיים?

תחומי מומחיותו של עורך דין נחלות ומשקים חקלאיים הם: מקרקעין, דיני ירושה וצוואה, וליטיגציה אזרחית.

כבר בפתח הדברים יצוין, כי מדובר בנושא סבוך ומורכב, בעל השפעה והשלכה רבה בין היתר מבחינה רכושית,
קניינית ומשפטית על מאות אלפי אנשים במדינת ישראל.

המושג "נחלה" מתייחס לקרקע חקלאית, המאפשר למתיישב ולמשפחתו (בלבד) לקיים משק חקלאי המהווה יחידה כלכלתי עצמאית לצורך מגוריו ופרנסתו
בכבוד מפעילות חקלאית על בסיס עבודה עצמית, הפועלת במסגרת תאגידית (קואופרטיבית) מסוג "אגודה שיתופית".

הנחלה כוללת שני סוגי מקרקעין, האחד – "חלקה א'" – המקרקעין בה נמצאת "חלקת המגורים" המיועדת לבניית בית מגורים אליה צמוד שטח לעיבוד חקלאי,
ו"חלקה ב'" – המיועדת לשימוש חקלאי בלבד של המתיישב, בין אם סמוכה ומחוברת לחלקה א' ובין אם לאו.

יתכן ותהא משויכת לנחלה חלקת קרקע נוספת לעיבוד חקלאי – חלקה ג', המיועדת לעיבוד משותף ביוזמת האגודה השיתופית.

טיב הזכויות הקנייניות בנחלה – "החוזה המשולש" – "חוזה המשבצת"

בירור טיב זכויות המתיישב בנחלה הינו הליך מורכב.

זכויות המתיישב בנחלה אינן מהוות זכות קניינית במקרקעין כמוגדר בחוק המקרקעין אלא שהן נגזרות ומוגדרות על פי החוזה המשולש,
חוזה המשבצת אשר נערך בין הגורם המיישב (הבעלים) לבין האגודה השיתופית, בה חבר המתיישב.

האגודה היא החוכרת או בעלת הזכויות בקרקע ומעמידה את הקרקע על פי מפתח של נחלות לרשות חברי האגודה אשר אושרו על ידי רשות מקרקעי ישראל.

מבחינה קניינית, זכויות הבעלות בנחלה נמצאות בידי הגורם המיישב – מדינת ישראל או הסוכנות היהודית או רשות מקרקעי ישראל;
האגודה השיתופית בה חבר המתיישב ואילו המתיישב עצמו מוגדר כבעל זכויות מסוג "בר רשות" בלבד.

בדרך כלל הסכם המשבצת מהווה חוזה תלת שנתי בין הגורם המיישב לבין אגודה המתחדש מאליו, בדרך כלל.

בשנים האחרונות נעשים מאמצים להסדרת זכויות המתיישב בנחלה, למשל, באמצעות פיצול יחידת קרקע (עד 500 מ"ר) וגריעתו משטח הנחלה,
והיוון חלקת המגורים באמצעות "חכירה לדורות" של המשבצת הצהובה בנחלה (ראה/י להלן).

עורך דין בן ממשיך

המושג "בן ממשיך" הינו יציר תקנות האגודות השיתופיות (חברות), ובאופן כללי הכוונה לבן המחזיק בעצמו או יחד עם הוריו במשק חקלאי
מכח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו.

כלומר בן ממשיך הינו מבעלי הזכויות במשק הוריו, נכנס ובא בנעליהם וממשיך לקיים את המשק כיחידה חקלאית.

תנאי הכרחי להכרה בזכותו של בן ממשיך הינו החזקה במשק.

יש להבחין בין אם הדבר נעשה עוד בחיי ההורים או לאחר פטירתם.

כך או אחרת, ההכרה בבן כ"ממשיך" מסדירה את חברות הבן באגודה השיתופית, מסירה מכשולים הכרוכים בהעברת הזכויות בנחלה
בירושה לאחר פטירתם (ראה/י להלן), גם כאלו הקשורים ושמקורם באגודה.

חשוב לשים לב כי הסדר "בן ממשיך" איננו אחיד ואינו חל באותו אופן על כל המושבים וכפרים שיתופיים.

ישנם יישובים, כגון כפר שיתופי, בהם ל"בן הממשיך" אין כל מעמד משפטי, גם לא מכח מנהג, אלא אם נקבע אחרת בתקנון האגודה.

עורך דין משק עזר

משק עזר הינו קרקע, אשר איננה מהווה נחלה, אשר נועדה למטרת משק עזר חקלאי הכולל מגורים, אף אם איננה מהווה שטח אחד רצוף.

משק עזר נועד לתושבים שאינם מחזיקים במשק חקלאי, בדרך כלל בגודל של בין 4 – 2.5 דונם.

הרעיון שעמד מאחורי "משק עזר" הינו כי בעליו יתפרנסו מעבודות מחוץ ליישוב וישלימו פרנסתם מהפעלתו.

עורך דין הסכם חכירה לדורות

"חכירה לדורות", במיוחד לתקופה ממושכת (ל"דורי דורות") בדמי חכריה מהוונים, קרובה במהותה לזכות הבעלות,
ותכונותיה נקבעות ומוגדרות בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות.

בכך גם מכיר חוק המקרקעין. תקופת החכירה המקובלת הינה ל – 49 שנים, עם זכות הארכה לתקופה דומה נוספת.

בחכירה עירונית לבנייה רוויה המדיניות הינה החכרה ל- 4 תקופות של 49 שנים כל אחת, בעוד שבעירונית צמודת קרקע לשתי תקופות של 49 שנים.

עורך דין העברת זכויות במשק חקלאי

המתיישב – חבר האגודה, מחזיק בנחלה החקלאית כבר רשות מטעם האגודה השיתופית, אשר בעצמה חוכרת או ברת
רשות במקרקעין מכח הסכם עם הגורם המיישב, באמצעות רשות מקרקעי ישראל.

למתיישב זכות להעביר את זכויותיו בנחלה לאחר. בין היתר, בכפוף לאישור מראש מרשות מקרקעי ישראל.

בבוא עורך דין מקרקעין העוסק במגזר החקלאי להעביר זכויות בנחלה עליו לדאוג ולוודא, בין היתר, כי לא תהא ולא תווצר
מניעה חוקית או אחרת להוצאת העסקה אל הפועל ולהשלימה.

עורך דין המתמחה במקרקעין ובמגזר החקלאי מייצג ומלווה בעלי נחלות או רוכשים כבר משלב הבדיקות המקדמיות ועשוי להועיל רבות באבחון,
מחשבה, ותכנון העסקה.

עורך הדין יערוך וינסח את המסמכים הקשורים בעסקה, ידאג לדיווחה לגורמים הרלוונטיים וככל הנדרש יפעל להגשת השגות ו/או עררים על קביעות שונות.

עורך דין מכירת נחלה – רכישת נחלה

מכירת נחלה, הינה עסקה במקרקעין בעלת מאפיינים ייחודיים השונה במהותה ובמורכבותה מכל עסקת נדל"ן אחרת (למשל, דירה).

כתנאי להוצאת עסקת מכירת הנחלה אל הפועל נדרשים אישורים של גורמים שונים, כאמור לעיל, כגון: רשות מקרקעי ישראל,
האגודה השיתופית וכן יש לקחת בחשבון כי מדובר בעסקת מקרקעין עתירת מיסים, היטלים ותשלומי חובה אחרים.

לפיכך, ישנה חשיבות קריטית לעריכת וניסוח תנאי הסכם המכר למכירת הנחלה או המשק החקלאי כראוי באמצעות עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין,
במיסוי מקרקעין ודיני ההתיישבות והמגזר החקלאי.

עורך דין מיסוי נחלות

כאמור לעיל, מכירת נחלה מהווה עסקת מקרקעין עתירת מיסוי.

כך למשל, על המוכר חלים ומוטלים בין היתר תשלום דמי רכישה (בעבר דמי הסכמה) – לרשות מקרקעי ישראל;
תשלום מס שבח – למשרדי מיסוי מקרקעין; מס ערך מוסף על רכיב השטח החקלאי בנחלה – לרשות המיסים וכן תשלומי חובה אחרים,
בין היתר, לאגודה השיתופית ולמועצה האזורית.

שיעור המיסים ותשלומי החובה האחרים הכרוכים במכירת נחלה החלים על המוכר – מחד גיסא,
וההוצאות הגבוהות הכרוכות בקשר עם המכירה (שמאי מקרקעין, מתווך, שכ"ט עו"ד וכו') – מאידך גיסא,
במידה רבה מהווים תמריץ שלילי לבצע עסקאות בנחלה מחמת העובדה, כי חלק ניכר מתמורת מכירת הנחלה לא נשאר
בידי המוכר אלא מועבר לביצוע המיסים ההוצאות והתשלומים כאמור.

באופן עקרוני, בהיבט מס שבח, תמורת עסקת מכר הנחלה מפוצלת רעיונית – עבור בית המגורים ועבור "המשק החקלאי".

השימוש בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין יכול לעמוד רק על התמורה המיוחסת לבית המגורים.

התשלום הכבד יותר הינו דמי הרכישה לרמ"י, אשר נקבע על פי חוו"ד שמאי ממשלתי המתייחס לפרמטרים שונים, בין היתר,
על פי טבלאות ותחשיבים היסטוריים, המביא בחשבון בין היתר את שווי הגידולים, המבנים ובתי המגורים.

ליווי נכון של העסקה, באמצעות עורך דין למקרקעין המתמחה במשקים חקלאיים ובמיסוי מקרקעין, כבר משלבי המשא ומתן, ועוד קודם לכן –
הכנת הקרקע למכירת הנחלה, תכנון מס מקצועי לגיטימי וחוקי, יחסכו סכומי כסף משמעותיים אשר יוותרו בידי המוכר.

עורך דין ירושת נחלה – משק חקלאי

הורשת נחלה – משק חקלאי, הינה סוגיה מורכבת, הגוררת במקרים רבים סכסוכים קשים בין בני משפחה, הנובעת במיוחד מחמת הדרישה הבסיסית,
אשר עדיין קיימת, כי רק בעל זכויות אחד בלבד רשאי להחזיק ולהשתמש בנחלה כמו גם מכך שבפטירת חבר האגודה פוקעת חברותו באופן אוטמטי.

לפיכך, אין אפשרות לחלוקתה או הורשתה למספר יורשים.

כאמור זכויות המתיישב בקרקע נובעות מההסכם המשולש או הסכם המשבצת הקובע את כללי העברת הזכויות בנחלה במקרה של פטירת בן הזוג –
מבעלי הזכויות בנחלה, ולפיו עוברות זכויות המנוח בנחלה לבן או בת הזוג שנותרו בחיים, ובהעדר בן זוג – ל"בן הממשיך", ובהעדרו –
על פי ובכפוף לדיני הירושה בישראל, חוק הירושה. על פי חוק הירושה, יועברו הזכויות בנחלה ליורש "המוכן ומסוגל לקיימו".

גם על כך נטשו מחלוקות קשות רבות שנים בין יורשים.

כדי להמנע מראש מסכסוכים באשר לירושת נחלה, ניתן להוועץ ולהסתייע בעורך דין מקרקעין ומגזר חקלאי הבקיא גם בענייני ירושה וצוואות.

נגן וידאו

פנה עכשיו וקבל אבחון ומענה ראשוני