אחת מתוכניות הדגל הנפוצות ביותר בענף הבנייה המתחדשת בשנים האחרונות היא תוכנית פינוי בינוי.
מדובר בפרויקט רחב היקף, שעוסקת בתשתיות של מאות ובמקרים מסוימים אף אלפי יחידות דיור,
הנוגעות לגורמים ואנשים רבים.
אופרציה כל כך מורכבת חייבת להתבצע על ידי אנשי מקצוע, ואיש מקצוע אחד שלא פחות חשוב מהקבלן
שאחראי על הבנייה הלכה למעשה, הוא עורך דין פינוי בינוי.
רגישותו של תפקיד עורך דין פינוי בינוי
עורך דין פינוי בינוי חייב ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
מדובר בהשקעה ארוכת טווח של מספר שנים, והיא כוללת סיטואציה רגישה למדי –
מצד אחד עליו להגן על האינטרסים של הדיירים, אלו שמפונים ממקום מגוריהם,
ומצד שני הוא מקבל את שכר העבודה שלו מטעם היזם, האדם שאחראי על הוצאות המגורים
של הדיירים לאורך כל תקופת הפרויקט.
עו"ד פינוי בינוי מבצע תפקידים רבים לאורך שלבים שונים של תוכנית פינוי בינוי.
פרויקט פינוי בינוי
בניגוד לפרויקט תמ"א 38, הנחשב למצומצם ועוסק בהקמת תשתיות חדשות לבניין אחד, פרויקט פינוי בינוי אחראי
לגורלן של יחידות דיור רבות, לרבות המוסדות השוכנים בסביבתן, כמו בתי ספר, מתנ"סים, גנים ציבוריים וכדומה.
תהליך פינוי בינוי אורך מספר שנים.
תחילתו מרגע ההכרזה אודות תחילת הפרויקט, משיכת יזמים פוטנציאליים להשקעה והוצאה לפועל,
דרך קבלת האישורים המתאימים ותחילת העבודות, ועד לסיומן ואכלוס הדיירים ביחידות החדשות.
מדובר בפרויקט מסועף בו מעורבים גורמים רבים, ובתוך העשייה חשוב לשמור על האינטרסים של הדיירים,
בעלי הדירות והיזמים, בכל הנוגע לחלוקת זכויות הבנייה.
סיטואציה רגישה מכל הצדדים ולאורך תקופה ארוכה, חייבת להיות מנוהלת בידי איש מקצוע מנוסה,
ולשם כך כל הגורמים המעורבים זקוקים לשירותיו של עו"ד פינוי בינוי.
סירוב דיירים לפרויקט פינוי בינוי
על פי חוק פינוי בינוי, יש להשיג הסכמה של הדיירים לצורך הוצאה לפועל של כל פרויקט.
לא מדובר בהסכמה גורפת, אלא של 80% מכלל הדיירים בשטח המיועד לפרויקט,
כאשר נדרש רוב של 67% מכל בניין בשטח.
לא מדובר במשימה קלה, ותמיד ישנם דיירים המסרבים לחתום על הפרויקט.
חשוב לסייג ולהגיד שבחוק מעוגנות עילות לסירוב מוצדק, כמו למשל מקרה בו לא הוצעו לדייר הסרבן
חלופות מגורים או השתתפות בהוצאות הדיור החדשות בעקבות הפינוי, או אם הדייר בעל מוגבלות
והחלופה שהוצעה אינה עומדת בקריטריונים של הנגישות הנדרשת.
אם לא מדובר בסירוב מוצדק שקביל בבית משפט, עורך הדין לפינוי בינוי נכנס לתמונה ומטרתו לפעול
כנגד אותו דייר שמעכב את הפרויקט, בתחום המשפטי. עורך הדין ייצג את הדיירים אל מול בית המשפט,
ייאלץ להוכיח שלא מדובר בסירוב מוצדק ולגרום לבית המשפט לחייב את הדייר בתביעה נזיקית
אם לא יחתום ויאפשר לדיירים להמשיך בפרויקט.
הסכם פינוי בינוי
אחד השלבים הראשונים כולל את ניסוח וחתימת ההסכם בין היזם לדיירים, ועיקרו ניהול זכויות הבנייה העתידיות.
ההסכם מתבצע כאשר לא הונחה ולו לבנה אחת בשטח. במצב כזה, תפקידו של עורך דין פינוי בינוי להבטיח את
התמורה המגיעה לדיירים על הטרחה, ובין השאר גם לבדוק היטב את הערבויות שניתנו לדיירים על ידי היזם,
כולל גובהן ואמינותן.
כמו כן, עורך הדין יבדוק את ההסכם היטב עם מפקח מטעם הדיירים על מנת להבטיח לדיירים
את הזכויות המגיעות להם.
כמו כן, הוא יקבע את מועד הפינוי, הבינוי והאכלוס המשוערים מול היזם.
תכנון פינוי בינוי
שלב התכנון חשוב גם הוא, שכן עורך הדין אחראי ללוות את כל שלב התכנון ולייצג את הדיירים אל מול היזם
וכן בוועדה המקומית, יחד עם מפקח הבנייה.
תפקידם של השניים הוא לוודא שזכויות הדיירים נשמרות לאורך כל שלבי התכנון,
כולל שלב הכרזת המתחם כמיועד לפינוי ובינוי.
בנייה ואכלוס פינוי בינוי
בשלב הבנייה אחראי עורך הדין על ליווי הדיירים בהתמודדותם עם הספקים ואנשי המקצוע השונים שעובדים בפרויקט,
כולל הספקים של הקבלן וגם מול נציגי החברה הקבלנית.
הוא ילווה את תהליך הבנייה לאורכו תוך וידוא כי האינטרסים של הדיירים נשמרים הלכה למעשה.
במקביל, ילווה את הדיירים ביציאה לנכס השכור להם במסגרת העבודות בדירתם,
ולבסוף ילווה את הדיירים בשלב האכלוס הסופי, בקבלת הדירות החדשות וחתימה
על צו בית משותף ורישום זכויות הבנייה בטאבו.
